Planos de Urbanização

Por lei, compete apenas aos proprietários legítimos do solo (Município e/ ou entidades privadas, proprietários privados, conforme os casos) a promoção de operações urbanísticas no mesmo, nomeadamente as operações de loteamento preconizadas pelo Plano. Aqueles são assim agentes fundamentais para proceder à efetiva concretização do Plano.

Como forma geral de atuação, estabelece-se que competirá ao Município dinamizar todo o processo, nomeadamente através da mobilização dos proprietários dos prédios originários e da concertação, com estes, dos termos em que se processará a colaboração com o Município no âmbito da dinamização das unidades de execução que vão enquadrar as operações de loteamento, bem como das responsabilidades e encargos que caberão a cada uma das partes.

Tendo em vista adquirir experiência para lidar com a variedade de situações específi cas que inevitavelmente virão a ser detetadas com a implementação do Plano, este estabelece que a sua execução deve iniciar-se pelas áreas que são propriedade do Município, uma vez que nestas não se coloca a questão da concertação das ações com os proprietários do solo.

Não há legalizações automáticas com aprovação do Plano.

O que o plano faz, ao entrar em vigor, é desbloquear a atual situação de impossibilidade de regularização, ao criar as condições de disciplina de uso do solo que permitirão essa regularização. Esta só irá ocorrer à medida que se concretizarem, área a área, as ações que o próprio Plano preconiza para esse efeito.

As situações que poderão ser abrangidas por esses processos de regularização são as que existiam fisicamente à data do levantamento cartográfico realizado em meados do ano de 2018, e que estão representadas na base cartográfica do plano.

A partir do momento que a propriedade do solo estiver regularizada, o plano define que as construções preexistentes poderão então ser regularizadas, mesmo que não cumpram as regras de edificabilidade previstas para as novas construções. O ponto fundamental é executar os loteamentos, de forma que as frações de solo irregulares se tornem em lotes e a propriedade do solo seja atribuída, em princípio, aos seus “proprietários de facto”.

Ainda assim, algumas das edifi cações (não as frações de solo) que fi carem localizadas fora do solo urbano poderão na realidade estar em situação legal: tratar-se-á das edifi cações que tenham sido construídas antes do ano de 1970, as quais estão regularizadas por natureza porque até esse momento não careciam de licenciamento. No entanto, tal não resolverá as questões subjacentes
da propriedade do solo.

Para além destas, outras edifi cações que fi carem localizadas fora do solo urbano poderão ainda ser objeto de regularização, se se der o caso de cumprirem cumulativamente várias condições:
- Localizarem-se numa parcela cuja situação fundiária esteja regularizada ou seja suscetível de regularização no âmbito da aplicação do Plano;
- Estarem ocupadas por, ou poderem ser destinadas a usos ou atividades que o Plano permita para o local;
- Cumprirem, ou poderem cumprir mediante obras de alteração, as regras e condições de edifi cabilidade do Plano aplicáveis à situação.
Poderão ainda vir a ser regularizadas outras edifi cações preexistentes fora do solo urbano ocupadas por habitações unifamiliares (n.º 3 do artigo 51º do regulamento do Plano), se em termos de propriedade do solo fi carem adstritas aos prédios de solo rústico originários e se cumprirem os critérios estabelecidos no Plano relativos à edifi cação em solo rústico.
Nestes casos, fica aberta a possibilidade de tais edifícios, ou parte deles, se constituírem como frações de acordo com o regime específi co de propriedade horizontal para tal previsto no Código Civil (os chamados condomínios), desde que haja acordo entre os proprietários na constituição dessa situação.

Ainda assim, é possível (e provável) que restem edifi cações localizadas fora do solo urbano que não possam ser objeto de qualquer das alternativas de regularização prevista no Plano, acima descritas. Serão estes os casos em que se terá inevitavelmente de proceder à relocalização das residências e/ou atividades económicas aí instaladas, para lotes a criar no solo urbano.

As condições de apoio a estas ações de relocalização/realojamento (nomeadamente no que respeita aos custos inerentes) serão estabelecidas pelo Município no âmbito de cada operação de loteamento, tendo em conta a natureza da cada caso - habitação permanente ou secundária, situação económica das famílias nos casos de habitação permanente, caraterísticas das atividades empresariais, etc., estando previsto o recurso a todos os instrumentos, programas e fontes de apoio financeiro, nacionais e comunitárias, para que estas ações sejam elegíveis.

As edificações que forem fi cando devolutas por via das ações de relocalização/realojamento deverão ser objeto de demolição imediata.

A demolição de edificações fora do solo urbano proposto será assim a última solução, a só utilizar quando não se puderem regularizar as situações de ilegalidade da propriedade pelos meios preconizados no Plano.

Poderão ser regularizadas, como propriedades de solo autónomas, a generalidade das atuais frações ilegais que ficarem incluídas nos polígonos de solo urbano propostos no Plano.

Já as que ficarem fora do solo urbano, só poderão ser regularizadas enquanto propriedades de solo autónomas em alguns casos, nomeadamente quando, ao serem incluídas várias frações ilegais em solo urbano, resultar que apenas uma ou muito poucas edificações restarão na parte da propriedade que permanece em solo rústico, passando a cumprir os requisitos legais para poderem ser regularizadas nessa condição.

Nas áreas que passarão a ser solo urbano, a regularização será alcançada a partir da execução de operações de loteamento (a promover por atuação concertada entre a Câmara Municipal e os proprietários dos prédios rústicos originários).

Com a operação de loteamento as frações ilegais constituir-se-ão em lotes, cuja propriedade será, em princípio, atribuída aos “proprietários de facto” das referidas frações ilegais o que, porém, terá de ser delineado loteamento a loteamento.

Em solo rústico não há lugar a fracionamento, pelo que as situações de ilegalidade terão que ser avaliadas caso a caso. Para aquelas que não for possível encontrar uma solução legal, o plano prevê que os loteamentos a serem criados em solo urbano têm de ter capacidade de criar um número de lotes livres (não edifi cados) sufi ciente para garantir uma alternativa de relocalização das residências (e atividades) atualmente existentes nessas frações.

Quanto ao abastecimento de água, os critérios de atuação devem ser semelhantes aos que forem adotados para o fornecimento de energia elétrica.